Ігор Кушнір: Місія «Київміськбуду» – забезпечувати житлом самі широкі верстви населення

Опубликованно 13.01.2020 07:00

Ігор Кушнір очолює найбільшу будівельну компанію України «ХК «Київміськбуд» вже вісім років. Він зізнається, що за весь цей період більш важкого, ніж зараз, часу для ринку нерухомості не було. Вибори, зміцнення гривні змусило українців притримувати свої заощадження і відкладати покупку житла.

Ігор Кушнір розповів Mind, що відбувається з ринком нерухомості столиці, які будкомпанії можна вважати надійними і чому ніхто не поспішає добудовувати «висотки Войцеховського».ПРО СТАН РИНКУ

– Вас можна привітати?

– З чим? А взагалі – вітайте! Подарунки будуть? (Посміхається.)

– Ринок активізувався, ціни почали зростати.

– Правда? А я і не помітив. (Сміється.) Насправді, зараз у відділах продажів спостерігається пожвавлення. Але це останній місяць-півтора. Ви подивіться, що коїться з доларом. Українці купили валюту за курсом 27-28 грн за долар, зараз курс – 24 грн. Люди не готові фіксувати свої збитки і чекають, що буде далі. Інвестори відклали покупку на невизначений термін, що виник так званий відкладений попит.

Крім того, з'явилася можливість поспостерігати за ходом будівництва обраного об'єкта і переконатися в спроможності компанії його добудувати. Зараз м'яч на стороні забудовників, основна конкурентна завдання – не втрачати темп будівництва і тримати рівень цін, який знижувати вже нікуди.

Статистики за підсумками року поки ще немає, але зазвичай липень – вересень – найнижчі місяці з продажу. Активізація покупців починається в середині серпня і поступово набирає обертів до кінця року. А в цьому році і вересень був низкоактивный.

– Іншими словами: немає ніякого революційного плану по активізації попиту. Залишається тільки чекати?

– Ціни опускати нижче вже не можна, тому що собівартість зросла за рахунок підвищення зарплат, подорожчання складових будівництва. Продавати в «мінус», впроваджуючи нові акції, ми не готові. Можна сказати одне: ринок є ринок живий, але радує він нас не сильно. Сподіваюся, до нового року ситуація зміниться.

– Ви вже вісім років президент КГС. І це, схоже, найважчий рік для забудовників.

– Із розмов з колегами знаю, що насправді не все так добре, як хотілося б. З приводу «Київміськбуду» можу сказати, що у нас все добре, наш інвестор залишається з нами, незважаючи ні на що. Але якщо говорити про тенденції на ринку в цілому, то збіглося кілька чинників. Дві передвиборні кампанії, зміцнення національної валюти, призупинення деяких будівельних підприємств. Все це негативно впливає на ринок, на покупців, попит. Доводиться тільки чекати, щоб «планети зійшлися»: долар, стабільна ситуація в країні, законодавча база.

– Ви про історії з «Укрбудом»? Як ринок реагує на цю ситуацію?

– Інвестори вичікують, що буде далі. Сподіваюся, що все буде добре. На мою думку, все в руках керівництва «Укрбуду». Їх завдання відновити будівництво і дати можливість інвесторам отримати довгоочікувані квартири.

– А що з об'єктами Войцеховського, вам пропонували їх добудовувати?

– Так, але ми відмовилися.

– Чому?

– Занадто великий шлейф! Є квартири, які продані за два-три рази. Всі проекти мають проблеми із законністю, при цьому жоден не має ні технічних умов, ні дозволів, ні землі. Почати займатися цими об'єктами – рівносильно будівництва нового будинку. Тобто зайти в проект з нуля, зробити всю технічну документацію, а потім добудовувати і сподіватися, що непроданих квартир вистачить для того, щоб за їх вартість добудувати цей об'єкт.

– Тобто мова йде не про репутацію, а про економічну недоцільність?

– Мова йде про всім разом. Мені необхідно думати про наших інвесторів, зарплати співробітникам колективу, про дивіденди місту. А щоб закінчити проекти Войцеховського, необхідно кинути наші об'єкти, почати добудовувати чуже. Я не бачу в цьому доцільності!

– Як ви вважаєте, скільки існує будкомпаній, у яких можна придбати квартиру в недобудованому будинку?

– П'ять-шість, і це всі великі компанії. Хоча у нас вже є приклади, коли сипляться і вони. За «Киевгострой» можна не переживати, тому що 80% належить міській громаді. І це запорука гарантії.

– Виходить, що ця форма власності компанії – одне важливих переваг перед конкурентами.

– Одне з найголовніших. Компанії вже 65 років. І весь цей час ми працюємо, розвиваємося. Так, бувають збої на півроку, рік, коли мова йде про терміни здачі в експлуатацію будинків. Але це робочі моменти, які притаманні всім гравцям. Ми, безумовно, працюємо з цим. Вже є приклади проектів, які здаються в експлуатацію раніше намічених термінів. Форма власності «Київміськбуду» дає нам чітке розуміння, що, якщо з компанією відбудуться якісь форс-мажори, київська громада в особі КМДА підставить своє плече.

– Зараз між забудовниками висока конкуренція. І багато гравців намагаються залучити покупців не ціною, а доданою вартістю. Наприклад, все частіше зустрічається система «розумний будинок».

– В останні роки пішла тенденція до усілякому «покращення» своїх проектів забудовниками. Висока конкуренція, пропозиція перевищує попит. І кожен гравець шукає свою нішу. Одні беруть інфраструктурними рішеннями і додатковими бонусами, будують басейн або сад на даху, облаштовують закриту територію і т. д. Інші ціною і швидкістю будівництва. Треті – можливістю одержання більш високого доходу від вкладень. У кожного є свої сильні і слабкі сторони. Головне – доводити справу до кінця.

– Ви завжди зводили масове житло. Напевно, хочеться спробувати свої сили в іншому форматі.

– Звичайно, хочеться побудувати пару гарних будинків, щоб радували око. Але наша місія в Києві – забезпечувати житлом самі широкі верстви населення. А парою красивих будинків тут не відбудешся. У кожного повинна бути своя квартира, а значить, потрібно будувати багато. І плюс до всього потрібна земля в хорошому місці, якої у нас немає.

– А хіба вам КМДА землю не видає? Як взагалі ви знаходите ділянки для будівництва?

– За вісім років місто виділило «Київміськбуду» всього 3 га. Це на три місяці роботи в загальному обсязі виробництва компанії. Фахівці компанії шукають землю на вторинному ринку. КГС будує за інвестиційними договорами. А господарі землі, на якій ми будуємо, отримують від цього певний відсоток квартир. Хоча такий же еквівалент міг би отримувати і місто – для забезпечення житлом тих же черговиків, наприклад. Якщо б виділяв землю під будівництво.ПРО ЗАКОНОДАВЧОМУ СВАВІЛЛЯ

– Зараз у Києві ситуація, яку можна назвати будівельним свавіллям.

– Є така справа. В будівництві, щоб нормально йшов процес, повинні бути враховані три речі: податки, генплан та дозвільна система. Вони для всіх повинні бути обов'язковими і однаковими. Але найболючіше питання для Києва – це генплан. Його немає, тому всі біжать один перед одним, щось будують.

Як тільки генплан буде готовий, все повернеться в законодавчу площину. Зникне корупція у дозвільних системах, не треба буде з кимось домовлятися. Купуючи ділянку, забудовник вже буде знати, що можна побудувати, і не треба буде постійно щось вигадувати.

– ДАБІ зараз обезголовлена. Як відомство працює?

– З роботою обезголовленого відомства поки не стикався. Є надія, що, коли з'явиться керівник, все запрацює в повну силу. На даному етапі ми документи поштою відправляємо, таким же способом і отримуємо відповіді.

– Як ви вважаєте, хто стане главою ДАБІ?

– Не знаю, але хочеться, щоб чоловік був кваліфікованим порядним трудоголіком. Ще дуже імпонує ідея нівелювання спілкування забудовників з державними органами. Все повинно відбуватися за допомогою інтернету, щоб навіть не бачити, з ким спілкуєшся. Така практика існує в Литві та в інших країнах. І вона працює дуже добре.

– Але в інших країнах передбачено і покарання. Якщо в Литві будівельна компанія порушить чинне законодавство, то її дуже сильно покарають. В Україні каральна система для забудовників дуже розмита: лад не хочу.

– Так, на ринку не існує чітких правил гри та покарання за їх порушення. По-перше, абсолютно для всіх гравців повинні бути однакові умови. Те, про що говорив вище: оподаткування, дозвільна система і генплан. Ці складові повинні бути для всіх однаковими, щоб не було, що один виконує інший ні, одного покарали – іншому «пощастило». Кожен, хто приходить будувати, повинен знати ці рамки. І розуміти, що, якщо вийде за них, буде покараний.

Для порівняння: у Франції паркан поставив без дозволу – штраф. Не зніс паркан, не заплатив штраф – в'язниця. І ніхто з забудовниками не розмовляє. А в Литві дзеркально ці всі моменти поширюються і на контролюючі органи. Якщо не виписав припис на демонтаж незаконного будівлі, теж садять.

Для всього світу це нормальна практика. У Празі посеред площі майже 200 років стоїть будинок, який ніхто не може знести. Він побудований за всіма правилами і канонами. Але люди, що дали дозвіл на його будівництво, були покарані за вищій мірі. Дуже показова історія. Їй стільки вже стільки років, а ми так урок і не винесли.ПРО ЗМІНУ ВЛАДИ

– Після зміни влади почалася боротьба за Київ. Вас це зачепило?

– Ні, ніяк. Компанія як працювала раніше, так працює і зараз. «Київміськбуд» не може собі дозволити зупинитися – люди довірили нам свої гроші. Політика політикою, а наша справа – будувати.

– Взагалі ніяк?

– «Київміськбуд» – це громада міста Києва. Робота компанії регулюється зборами акціонерів, і поки я не бачу ніяких проблем у зміні влади.

– А протистояння Столара – Вавріша вас не зачепило? В інтернеті ледь до бойових дій не дійшло.

– Не читайте ви інтернет.

– Не можу, я туди пишу

– От поясніть мені, що їм ділити? Вавриш працював в КМДА. Попрацював і пішов. У нього є чим займатися – у нього Saga Development. А Вадим Столар – депутат Верховної Ради. Так що їм ділити між собою? Управління містом? Так наскільки мені відомо, у міста вже є управитель – мер Віталій Кличко.

– Весною буде збори акціонерів «Київміськбуду». Вас це не турбує?

– Я сподіваюся, що показники компанії скажуть самі за себе і переживати не буде за що.

– Ви ж бачили відео нардепа Олександра Дубинського, де він говорить про завмерлих будівництвах «Київміськбуду».

– Бачив і, чесно кажучи, був здивований. Я йому писав і пропонував зустрітися. На цьому наше спілкування закінчилося. Схоже, його просто дезінформували. Можу запевнити, що у нас все добре.ПРО МАЙБУТНЄ РИНКУ

– Повертаючись до ринку, який ваш прогноз до кінця року за цінами?

– У мене є одне з улюблених висловів: «Найкращий час для покупки нерухомості – зараз». Тому що ціна на сьогодні завжди нижче тієї, що буде через два-три місяці. З прогресом на будівельному ділянці дорожчає і вартість квадрата. Чим ближче до здачі, тим дорожче. Плюс фактор долара. Ймовірно, курс повинен змінитися в грудні, немає економічного обгрунтування йому триматися на рівні 24 грн. Але в нашій країні немає нічого неможливого, так що поки прогнозувати складно.

Точно можу сказати одне: ціни будуть рости. Процес будівництва та готовність об'єктів ніхто не відміняв. Плюс підтримка зарплат будівельникам на нормальному рівні і вартість складових будівництва. Будемо сподіватися, що вже найближчим часом ринок стабілізується, і попит ввійде в нормальне русло.

– Портрет покупця змінився порівняно з минулим роком?

– Так. Ринок став цивілізованішим. Покупець помолодшав, став більш вибірковим і вимогливим. Багато приходять у відділи продажів з юристами, які перевіряють всю документацію від початку і до кінця. Поки йде будівництво інвестори приходять на майданчик, цікавляться ходом робіт. Контролюють, так сказати.

– Яка зараз середня вартість квадратного метра житла від КГС?

– В залежності від проекту. Якщо зовсім брати середній показник, то 20 000 грн за 1 кв. м.

– Це ціна відрізняється від минулорічної?

– Звичайно! Вище на 30%.

– А чому?

– Підвищення зарплат, збільшення вартості складових будівництва.

– Схоже, ви чи не єдиний гравець, який зміг підняти ціни.

– Всі інші працюють в доларі, а ми в гривні.

– Ви маєте на увазі, що прив'язка до долара їх врятувала?

– Врятувала, звичайно. Тим, хто продає в доларі, ситуація з падінням курсу долара на руку. Людина, яка отримує зарплату в гривні, на сьогоднішній день може купити більше доларів, щоб погасити заборгованість по квартирі або купити нову. Тепер у гривні в перекладі на долар треба платити менше, ніж кілька місяців тому.

– Як ви вважаєте, чи відбуватиметься очищення ринку? Наприклад, за рахунок того, що відбулося зниження попиту, коливання курсу долара, падіння «Укрбуду».

– За логікою має статися, але як буде насправді – подивимося. І я б назвав це швидше перерозподілом. Ринок і до цього не стояв на місці. Завжди потрібно тримати себе в тонусі: стежити за тенденціями, брати до уваги статистику та аналізувати переваги споживача. Вищевказані фактори просто посилили умови для забудовників.

Думаю, це черговий етап перерозподілу ринку: сильні збільшать свою частку, більш слабкі – зменшать або зовсім підуть. Так званий природний відбір.document.write('');

Категория: Техника